terça-feira, 22 de setembro de 2020

STF volta atrás e permite penhora de bem de família de fiador de locação comercial

No começo do ano de 2020, escrevi um texto que teve muita repercussão, sobre a possibilidade de o fiador perder ou não o seu único imóvel, aquele considerado como bem de família.
Naquele artigo, falo sobre a diferença do tratamento jurídico que estava havendo caso a fiança fosse de um contrato de locação comercial ou residencial.
Entendimento que estava sendo aplicado
Em resumo, caso a dívida fosse originária de uma fiança em contrato de locação residencial, o fiador poderia perder o seu único imóvel, mesmo não tendo mais nenhum outro para morar.
No caso de débito oriundo de contrato de locação comercial, o Supremo Tribunal Federal (STF) havia decidido, em 2018, no RE 605.709, que não seria possível que o fiador perdesse o seu bem de família.
Você pode conferir o texto nesse link: Fiador de contrato de aluguel pode perder o seu único imóvel?
Dessa maneira, havia uma distinção sobre a proteção jurídica do bem de família, a depender de qual fosse o tipo de contrato de locação.

O que é bem de família?
O imóvel residencial próprio de um casal, de uma única pessoa ou da entidade familiar, é considerado como bem de família, garantindo-lhe a impenhorabilidade (não pode ser perdido) por qualquer tipo de dívida, seja civil, comercial, fiscal ou previdenciária.
Existe uma lei, a de nº 8.009, de 1990, que estabelece o conceito, aplicações e exceções ao bem de família.
Nessa lei, existe uma exceção para a impossibilidade de penhorar o bem de família, que é a da fiança em contrato de locação, que gerou toda essa celeuma, em seu art. 3º, inciso VII.
Trocando em miúdos, caso alguém fosse fiador de outra pessoa, em um contrato de locação, a proteção jurídica de seu único imóvel contra dívidas não valeria para um possível débito daquele contrato de locação.
Ela ficaria desprotegida e poderia perder o seu único imóvel por causa disso.

Reviravolta no Supremo
Acontece, porém, que recentemente a Suprema Corte voltou a permitir que a fiança, firmada em qualquer tipo de contrato de locação, pudesse gerar o perdimento do único imóvel do devedor.
No dia 31 de agosto de 2020, em plena pandemia do novo Corona Vírus, no julgamento do RE 1.274.290, o STF voltou atrás e passou a permitir a penhora de bem de família de fiador de locação comercial.
Esses outros julgados também seguiram o mesmo entendimento: RE 1.240.968, RE 1.269.550, RE 1.268.476, RE 1277.487.
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. GARANTIA COMERCIAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE EM REPERCUSSÃO GERAL.
1. O Supremo Tribunal Federal entende que o art. , VII, da Lei nº 8.099/1990, ao tratar da garantia qualificada, não fez qualquer diferenciação quanto à natureza do contrato de locação, dessa forma independe se a garantia é residencial ou comercial (RE 612.360-RG, Relª. Minª. Ellen Gracie).
2. Inaplicável o art. 85, § 11, do CPC/2015, uma vez que não houve prévia fixação de honorários advocatícios de sucumbência. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (DJe de 6/4/2020, grifei)
Dessa forma, atualmente, o fiador não terá sucesso ao alegar a proteção ao bem de família para evitar que o seu único imóvel seja penhorado.

Insegurança jurídica gerada

Desde o ano de 2006, era pacífico o entendimento de que o bem de família do fiador (fiança prestada em qualquer contrato de locação) poderia ser utilizado para o pagamento de dívida originária desse contrato.
Em 2018, houve um julgamento muito benéfico para os fiadores, o do RE 605.709, que passou a vedar a penhora, quando fosse contrato de locação não residencial.
Com isso, os fiadores que estavam sendo processados levantaram essa tese de defesa e muitos obtiveram sucesso em seus processos.
O mercado de aluguel não residencial passou a exigir fiadores com mais de um imóvel, afim de que um pudesse ser penhorado, caso fosse necessário. Tornou-se mais difícil conseguir alugar um imóvel.
Agora, com esse novo entendimento, o Supremo fez uma tremenda reviravolta, gerando insegurança e deixando a todos sem entender o porquê de mudanças tão abruptas, num espaço curto de tempo.

Quem sai beneficiado com essa decisão

A insegurança jurídica realizada não deixa locador ou fiador em situação de vantagem, até porque essa decisão pode ser alterada, novamente. Dada a instabilidade do STF, tudo pode acontecer, a qualquer momento.
Os locadores, agora, têm em suas mãos uma importante ferramenta para garantirem os seus créditos: a penhora do bem de família do fiador.
Os fiadores, desprotegidos dos benefícios da lei de nº 8.009/90, terão de procurar novas estratégias para se defenderem nos processos de cobrança e execução de débitos de locação, sob pena de perderem os seus únicos imóveis.

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Rafael Rocha Filho

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