quarta-feira, 17 de abril de 2019

Usucapião: principais dúvidas



1) O que é usucapião? É uma forma de aquisição da propriedade em decorrência do exercício da posse durante certo tempo, posse esta que deve ser exercida como se dono fosse e, ainda, de forma mansa e pacífica.
2) Quais são as espécies de usucapião? As espécies mais utilizadas são: usucapião extraordinária, usucapião constitucional rural, usucapião constitucional urbana, usucapião familiar e a usucapião ordinária.
3) Quais são os requisitos comum de qualquer usucapião? Em qualquer espécie de usucapião é necessária que exista a posse com o ânimo de dono, mansa, pacífica e de forma ininterrupta.
4) O que é posse mansa e pacífica? É a posse que acontece sem que o dono questione ou tome qualquer medida para defender o que é seu, por exemplo, que deixa de entrar com a ação de reintegração de posse.
5) Quais os requisitos da usucapião extraordinária? Posse por 15 anos, ou por 10 anos, se tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou tenha realizado obras de caráter produtivo.
6) Quais os requisitos da usucapião constitucional rural? O imóvel deve estar localizado na área rural, deve ter até 50 hectares, a posse deve ter sido exercida durante 5 anos, utilizado o imóvel como sua moradia, o imóvel deve ter sido produtivo com o seu trabalho ou da sua família e não pode ser proprietário de um outro imóvel.
7) Quais os requisitos da usucapião especial urbana? Imóvel urbano de até 250 m², posse exercida durante 5 anos, ser utilizado como sua moradia ou da sua família, não pode ser dono de outro imóvel e não pode ter usado esta espécie de usucapião antes.
8) Quais os requisitos da usucapião familiar? Imóvel deve ser urbano, com até 250 m², posse exercida durante 02 anos, ser utilizado como sua moradia, não ser dono de outro imóvel, não ter utilizado esta usucapião antes e que a propriedade do imóvel era divido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou a família.
9) Quais os requisitos da usucapião ordinária? Deve haver justo título e posse de boa-fé, sendo a posse exercida durantes 10 anos ou 05 anos, se o imóvel foi adquirido onerosamente e o registro tenha sido cancelado e tenha feito o imóvel como sua moradia habitual ou realizado investimento de cunho social/econômico.
10) Quando dentro dos requisitos existe limitação de área, se conta o tamanho do terreno ou o da construção? Não importa qual é o tamanho da construção, o que deve ser observado é o tamanho do terreno.
11) O que é justo título? O justo título que é exigido na usucapião ordinária é o instrumento que faz o possuidor acreditar que é o dono do imóvel, porém, apresenta algum defeito que impeça que seja feito o respectivo registro da propriedade. Como exemplo de justo título podemos citar a o formal de partilha, uma escritura e qualquer outro documento que apresente algum vício que impeça o registro e a transferência da propriedade.
12) Posso fazer usucapião de parte de um imóvel? Sim, é possível usucapir apenas parte do imóvel, por exemplo, a metade.
13) Tenho um contrato de locação, posso usucapir o imóvel? O inquilino não pode usucapir o imóvel.
14) Moro de favor na casa, tenho direito a usucapião? Não, neste caso temos o contrato de comodato, o que inviabiliza a usucapião.
15) Tenho que pagar imposto de transmissão? Não é devido imposto por transmissão (ITBI ou ITCMD) na usucapião.
16) A usucapião deve ser registrada na matrícula do imóvel? Sim. Não basta a sentença ou reconhecimento extrajudicial para que a propriedade seja transferida para o interessado, se faz necessário o registro.
17) Quanto custa a usucapião? É devido o pagamento de honorários ao advogado e custas processuais ou emolumentos para o cartório. Ressalta-se que as custas e emolumentos são calculados de acordo como valor venal do imóvel.
18) A planta e o memorial descritivo são sempre obrigatórios? Não, com a entrada em vigor do novo Código Processo Civil se a certidão do Registro de Imóveis for apresentada a planta e memorial são dispensáveis, bastando, assim, um croqui e descrição atual.
19) Se eu pagar o IPTU eu consigo a usucapião? O mero pagamento de imposto não caracteriza a posse com o ânimo de dono.
20) Se o imóvel não tem valor venal, como são calculadas as custas e emolumentos? Neste caso será utilizado o valor de mercado.
21) Imóvel que não tem matrícula ou transcrição pode ser usucapido? Sim.
22) Quais são os documentos necessários para a usucapião? Os documentos necessários variam de acordo com a espécie de usucapião e o caso concreto. Mas no geral, são necessários os seguintes documentos:

Documentos pessoais das partes.
Certidão de casamento e pacto, se houver.
Matrícula ou transcrição do imóvel.
Planta ou croqui.
Certidão do valor venal do imóvel.
Documentos que comprovem a posse (contrato, nota fiscal, conta de consumo, pagamento de tributos, fotos, registro das crianças na escola do bairro, e entre outros).
Certidão de distribuição cível















Importante lembrar que esta é uma lista genérica, é preciso analisar o caso concreto para saber quais são os outros documentos necessários.




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Tatiane RodriguesEspecialista em Direito Imobiliário
Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP n 358.543. Especialista em Direito Imobiliário. Pós-graduada em Direito Imobiliária, pós-graduanda em Direito Tributário e cursando MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico.

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